Как узнать где проходят коммуникации на участке?

Четыре тайны земельного участка: как проверить объект перед покупкой

Едва ли не каждый второй земельный участок, выставленный на продажу в Свердловской области, имеет проблемы с точки зрения закона: тёмное прошлое, неправильно оформленные документы, отсутствие официально проведённых границ. Абсолютное большинство проблем можно отловить в ходе юридического анализа планируемой сделки. При этом анализ должен затрагивать не только бумаги.

Операция купли-продажи земельного участка сильно отличается от сделки с жилой недвижимостью. С землёй нюансов намного больше, особенно это касается не бумажной части сделки.

Прежде чем заключать договор о покупке земельного надела, следует получить ответы минимум на четыре вопроса: все ли чисто с правами собственности на участок, можно ли на нём возвести полноценное жилье, зафиксированы ли официально его границы и насколько реально дотянуть до своих новых владений блага цивилизации – дорогу, электричество, воду и пр.

Юристы и риэлторы, специализирующиеся на недвижимости данного типа, активно используют методы детективов и следователей – собирают документы и показания из разных источников и тщательно сравнивают данные, пытаясь найти несовпадения. Покупатель участка также может с успехом применить данную методу.

Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое

Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному».

Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом.

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН».

Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня.

Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.

Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

юрист Уральской палаты недвижимости Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий владельцы объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Расширенная выписка пригодится и при проверке участка, ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда. Впрочем, для этих случаев еще более важной бумагой будет «обычная» выписка из ЕГРН (в ней говорится, находится ли участок в залоге, под судом или арестом). Как и расширенную выписку её можно получить в Росреестре или МФЦ в бумажном виде за 750 руб., в электронном – за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях — обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца участка.

Следует помнить, что начиная с 1 января 2017 года «простая» выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о регистрации права, акт о праве собственности и пр.) юридической силы уже не имеют. Получить выписку можно только на участки, поставленные на кадастровый учёт (т.е. внесены в ЕГРН) и на которые зарегистрировано право собственности.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Пока ещё встречаются участки, не поставленные на кадастровый учёт, но это большая редкость. Чаще бывает так, что владелец имеет на руках документ о праве собственности на землю, оформленный до 2000 года и не знает, поставлен его участок на кадастровый учет или нет. Чтобы это выяснить, необходимо заказать выписку из ЕГРН. Даже в той ситуации, когда право собственности не зарегистрировано, в большей части случаев участок состоит на кадастровом учете, как ранее учтенный, что и отражается в выписке. Если же сведения в ЕГРН отсутствуют, то прежде чем продавать земельный участок, необходимо его поставить на кадастровый учет.

Ранее портал METRTV.ru рассказал о том, как происходит оформление сделок с земельными участками после вступления в силу 1 января 2017 года закона 218-ФЗ. Данный закон, в частности не позволит зарегистрировать куплю/продажу участка, не внесённого в ЕГРН. Хотя ранее могла сложиться ситуация, когда человек, купивший участок, уже после оформления сделки приводит в порядок документы на землю.

Тайна 2. Сколько земли на самом деле

Следующий шаг – анализ документов на участок. Необходимо выяснить, совпадает ли информация, представленная в разных бумагах и понять – какие именно данные соответствуют истинным параметрам участка.

эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» Бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. Скорее всего, ближе к истине данные из выписки. Но и им можно верить безоговорочно, только если на участке было проведено межевание и его данные внесены в ЕГРН. О том, был ли участок размежёван, можно узнать из выписки из ЕГРН. В ней есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то, это означает, что межевание было проведено.

Эксперт также замечает, что о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью публичной кадастровой карты, на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть «поисковичок» – окошко с изображением лупы, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего вас участка.

Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе – категория земель, разрешённое использование и размеры. В указании площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено.

Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» До марта 2018 года закон допускает совершение сделок без межевания, однако на практике покупатели требуют, чтобы границы были установлены до заключения договора купли-продажи. Это связано, чаще всего, с нежеланием новых собственников вступать в споры с соседями в отношении границ приобретаемых земельных участков.

Риск «нарваться» на неразмежёванный участок достаточно высок.

То есть в регионе ещё около полумиллиона земельных наделов остаются неразмежёванными. Стоимость вызова кадастрового инженера для поведения межевания в зависимости от местоположения и площади участка обычно находится в пределах 8 – 12 тыс. руб.

Тайна 3. Здесь жить то можно?

Ещё один раздел ЕГРН, на который надо обратить пристальное внимание – указание на категорию и разрешенное использование земли, на которой расположен участок.

Построить полноценный жилой дом или коттедж можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ).

Садовый домик возводится на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Согласно постановлению Конституционного суда от 30.06.2011 N 13-П в дачном доме можно получить постоянную прописку. Кроме того, в настоящее время в Госдуме находится законопроект (принят в первом чтении), также предусиматривающий возможность регистрации граждан в садовых домиках.

Если предметом сделки является участок с имеющимися постройками, покупателю следует убедиться, что капитальные сооружения зарегистрированы в Госреестре, имеют технические паспорта, а также документально оформленное подключение инженерных сетей.

Если газ/электричество к дому ещё не подведены, следует убедиться, что с энергосбытом и газоснабжающей организацией согласованы проводка коммуникаций. Достаточно рискованно приобретать землю без оговоренных условий подвода инженерных сетей.

Если приобретается участок с недостроем, то покупателю надо убедиться, что у продавца есть проектная и разрешительная документация на строительство и техническая информация из БТИ о том, что это объект с незавершенным строительством. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о тонкостях оформления права собственности на дом на землях ИЖС.

Обратите внимание на статус земли, а в правоустанавливающем документе – на особые условия. Например, в нём может быть оговорено, что расчет произведён не полностью или, прописаны некие условия создания инженерных сетей. Рекомендую всем посмотреть документы регионального планирования, найти в генплане свой участок. Например, вы можете получить участок, на котором планируется строительство ЛЭП, газопровода или общественных зданий».

Тайна 4. А у меня землю не заберут?

Перед сделкой с участком следует изучить такой аспект, как душевное здоровье продавца участка. Обычно риэлторы советуют спрашивать у владельца объекта справки о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере. Теоретически это должно застраховать покупателя от признания в будущем сделки недействительной из-за отклонения психики продавца. На самом деле, данная предосторожность срабатывает не всегда.

юрист Уральской палаты недвижимости В моей практике был случай, когда суд признал недействительной сделку, проведённую четырьмя годами ранее. При её оформлении была получена справка из психневродиспансера о том, что продавец не стоит на учёте. Однако спустя три года у него была диагностирована болезнь альцгеймера. Представители бывшего владельца доказали в суде, что на момент продажи человек уже был болен…

Риэлторы замечают, что далеко не все владельцы недвижимости соглашаются собирать медицинские справки по просьбе потенциальных покупателей. Нередко просто советуют искать другого продавца с другим объектом. В такой ситуации покупатель может попросить продавца показать водительские права. Психически больным и наркозависимым этот документ не выдают.

Долги, доверенности и дороги

В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:

1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.

2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/country_estate/10781

Как найти водопроводную трубу под землей: поиск, глубина заложения и срок службы

Проведение нулевого цикла работ при строительстве объекта или копание траншей под технологические трубопроводы, кабеля требует знание конкретного расположения возможного прохождения по участку ранее проложенных инженерных коммуникаций.

Задача найти водопроводную трубу (подземные коммуникации) под землёй, электрический или многожильный телефонный кабель и не повредить их при работе экскаватором или бульдозером вполне выполнима, если правильно и грамотно подойти к системе поиска.

Эту задачу необходимо решать до начала земляных работ на участке чтобы предотвратить риск повреждения коммуникаций, штрафов и материальных затрат на восстановление, покрытие нанесённого ущерба.

Административные способы поиска водопроводных труб под землёй

Когда участок строительства объекта расположен в черте населённого пункта есть вероятность, что через него проложены коммуникации центрального горячего или холодного водоснабжения, канализация, электрический или телефонный кабель. Прокладка делается в районе красной черты вдоль улицы, но бывает трассировка в самых невероятных направлениях.

Официально проложенные коммуникации регистрируются в отделах архитектуры и градостроительства, наносятся на планы технической документации с точной привязкой к красным линиям прилегающих участков. Рекомендуется в первую очередь обратиться в эти организации для получения информации.

Случается, что данные о прокладке подземных коммуникаций не сообщаются в надзорные организации. Обратитесь перед началом земляных работ в соответствующие организации. Возьмите справки о наличии коммуникаций, проложенных по участку строительства, если такие существуют, глубину укладки, точную трассировку с привязкой.

Это позволит безопасно проводить земляные работы и снимает ответственность в случае повреждения не указанного трубопровода или кабеля. Когда по участку проходит труба с несанкционированной врезкой, отвечает за повреждение хозяин врезки.

Поиск водопроводных труб под землёй самостоятельно проводится следующими методами:

1. С привлечением к работе специализированной организации;
2. С помощью технических средств, приобретённых самостоятельно или взятых в аренду;
3. Самостоятельный поиск с помощью простейшей рамки.

Привлечение специализированной организации

Для получения наиболее эффективного результата в поиске трубы водопроводной сети находящейся под землёй лучший вариант — поручить работу специализированной организации. Профессиональные действия рабочих компании, использование современной контрольно-измерительной аппаратуры позволит свести к нулю аварийные ситуации при земляных работах с помощью механизмов.

Обращение к профессионалам имеет ряд неоспоримых преимуществ:

• При обращении в компанию определяется объём работ по желанию заказчика, составляется проект и смета, указываются сроки выполнения заказа;
• Подрядчик гарантирует качество выполненных работ;
• Компания использует дорогостоящее профессиональное оборудование. Не всегда простыми приборами возможно найти водопроводные трубы на большой глубине — по строительным нормам проложить водопроводную трубу системы под землёй необходимо на глубину >0.5 метра ниже уровня промерзания грунта в данной местности;Виды оборудования, используемого компаниями по поиску кабелей и труб под землёй
• Компания гарантирует исправность используемой аппаратуры, заменит оборудование в случае поломки или сбоев;
• Организация самостоятельно согласует в инстанциях предварительные данные по расположению ранее проложенных коммуникаций;
• По окончанию работ составляется точный план расположения трубопроводов проложенных на участке под землёй с привязкой к границам с соседями или красной черте. Этот план пригодится и в дальнейшем при строительстве частного дома и других объектов на участке.

Технологии и методы самостоятельного поиска подземных коммуникаций

К подземным коммуникациям, которые могут располагаться на участке, относятся:

1. Трубы металлические горячего или холодного водоснабжения, теплоснабжения, чугунные канализационные, кабеля электроснабжения, телефонные линии;
2. Водопроводные трубы не проводящие электрический ток — пластиковые, полиэтиленовые, полипропиленовые, сделанные из современных инновационных материалов.

Какую трубу использовать для прокладки трубопровода под землёй зависит от давления в сети, состояния грунтов, уровня залегания подземных вод, агрессивности и других факторов. Поэтому поиск организовывается методами с использованием соответствующего технологического оборудования.

Применение металлоискателя

Металлические трубы, расположенные на глубине 3 мм.

Важно, чтобы рамка была лёгкой;

Комбинируя описанные выше методы находят действующие или брошенные коммуникации с высокой точностью не зависимо от глубины расположения. Это позволит избежать осложнений при работах нулевого цикла на строительном участке или найти порыв трубы, кабеля.

Источник: https://ZnatokTepla.ru/truby/kak-najti-vodoprovodnuyu-pod-zemlyoj.html

Не потеряйте свои деньги, покупая земельный участок проверяйте где проходят коммуникации в деревне!

Коммуникации в деревне для частного дома. Выбирая земельный участок, например, в деревне покупатель формирует своё мнение в основном на внешнем виде, подъезде к участку, представляют, как и где построить жилой дом и не подозревают о «Подводных камнях» да и продавцы не спешат рассказывать.

Историями из жизни поделился руководитель Калужского агентства недвижимости Маричев С. П., работающий с загородной недвижимостью.

И вот став собственником земли, начав строительство дома, Покупатели узнают,  что есть существенные ограничения (обременения) на использование данного участка.  В предыдущей нашей статье рассказывали ситуации, когда покупатели сталкивались с проблемой получения разрешения на застройку участков находящиеся на территории национального парка Угра, в этой статье расскажем о приобретение земли с ограничениями из-за проходящих под  или вблизи участка коммуникаций.

Коммуникации в деревне паутина газовых труб

Так в одной деревни под участком проходила труба газа низкого давления, пока участок пустовал, соседи решили, что он без хозяина и провели под ним за свой счет газовые трубы к своим домам, как было ближе, так и провели, а газовая служба в детали не вдавалась! Документально трубу оформили правильно, с межеванием. Когда Новый собственник понял, что строить дом просто негде, так как газовую трубу проложили по центру участка, плюс обязательная защитная полоса по пять метров в каждую сторону, ему ничего не оставалось, как попытаться продать участок следующему покупателю.

Коммуникации в деревне в частном доме.

Родничок тоже коммуникации в деревне

Родник (Ключ) — приятно, когда на краю деревни есть родничок с хорошей водой, и все деревенские жители и дачники приходят набрать себе водички. Совсем другое дело, когда родник бьет на участке и течек ручей. Неприятная ситуация когда участок 10-15 соток, а родник с ручьем занимает половину делая часть участка бесполезной для посадок, газона.

Откуда-то берутся постоянно квакающие лягушки с комарами, а где лягушки там ужи и змеи, постоянный запах сырости и гнили, даже в жаркие дни. Собственники таких участков пытаются, как то облагородить и управлять источником воды, устраивают мелиоративные каналы, но ключи через некоторое время появляются и в других  местах. Если родник небольшой, его нет на картах, практически никто его сам не пойдет оформляет документально.

По нашему законодательству никто не может ограничить подход к водоему или источнику воды.

Представляете ситуацию, если воду в вашем роднике кто то признает Целебной и омолаживающей, вся деревня почти круглосуточно будет ходить, греметь ведрами к вам за водой, а если попытаетесь закрыться забором от селян, то селяне с прокуратурой и судом точно уберут ваш забор, это же источник воды! Не честные продавцы перед продажей такого участка просто засыпают родники КАМАЗом земли и на 1-3 месяца родника не видно. Что бы избежать от покупки такого участка советуем общаться с соседями перед покупкой земли.

Водонапорная башня

Еще интересны истории с водонапорной башней, это которая напоминает «гранату». Приобретать землю вблизи неё не советуем. Техническое сооружение башня Рожновского является жизненно важным объектом для поселения, цель его регулирование напора и расхода воды в местной водопроводной сети и создание запасов воды.

Радиус ограничения по строительству вблизи таких водонапорных башен санитарно–защитная зона примерно 30 – 100 метров в зависимости от конструкции и назначения, плюс обязательный подъезд к ней 3-4 метров шириной.

Как рассказывает риэлтор Маричев Сергей, на документах, на кадастровом плане (паспорте) участка, таких ограничений никогда не видели, думаю просто организациям водоканала просто лень этим заниматься. Продавцы просто присоединяют «как бы визуально свободные земли» к своему участку,  и продают.

Покупатель думая что достаточно далеко построился от башни, не о чем не подозревая, строит дом, сажает сад, огород или газон. Однажды случается авария в водопроводной сети и придется наблюдать картину как по вашему газону, саду движется в сторону водонапорной башни трех мостовый КАМАЗ кран или другая техника для ремонта водопровода.

Остановить технику Вы не имеете права, сомневаюсь что кому то понравиться такая ситуация, а где проходит «секретная дорога» о этом знают только водоканальщики! Советуем перед покупкой участков находящихся вблизи коммунальных объектов консультироваться с Архитектурой района.

• от 2,200 ₽ Прекрасные однокомнатный двухместный номер с балконом, прихожей. 5 минут до Черного Моря.
• от 3,500 ₽ Субтропический климат и экзотическая природа Адлера привлекателены для  отдыха  круглый год.
• от 4,000 ₽ Прекрасный Семейный люкс для Семейного отдыха, компании, рядом Черное Море.

Коммуникации в деревне точно по границе!

Другая проблема, когда коммуникации проложили далеко от участка, продавец может и не знать какие трубы и за чей счет провели вблизи его участка.

Сейчас все чаще коммуникации в деревне или другом поселение проводят частные лица за свой счет и потом что бы присоединится, например к водопроводной или газовой трубе нужно платить этому частному лицу по его тарифу, а не официальным поставщикам услуг, если не нравится, прокладывай свои трубы, но это может быть дороже чем Ваш земельный участок с домом и баней.

До покупки участка обращаться к местными поставщикам коммунальных услуг что бы на их картах изучить как далеко от понравившегося Вам участка проходят коммуникации и сколько Вам обойдется подключиться.
По вопросам оформления недвижимости Вы можете обратиться в агентство недвижимости ИП Маричев Сергей Павлович в пос. Полотняный Завод или Товарково, телефон 8-920-885-8888.

Оставляйте свои комментарии! Задавайте свои вопросы!

Источник: https://xn--b1adda5bp2i.xn--p1ai/kommunikacii-v-derevne/

Общественные коммуникации, проходящие по вашему участку

Продолжение темы «С чего начинается строительство дома?»  

Эту статью я хочу начать с одной истории…

      История эта случилась в Беларуси в городе Борисове. Нуждающимся в улучшении жилищных условий людям, выдали земельные участки. Радостные землевладельцы начали скорее строить свои дома… Вскоре радость их сменилась ужасом, когда они обнаружили, что забивают сваи в 20 сантиметрах от газовой трубы высокого давления.

На плане у них не было ни одной отметки о газовой трубе. У некоторых владельцев было вложено уже в фундамент по кругленькой сумме. И что делать?! А у всех получено официальное разрешение на строительство… Вызвали газовиков, те нащупали трубу и расставили таблички, своей вины не признают и пихают все на землемеров.

А те, в свою очередь, обвиняют газовщиков. 14 участков — огнеопасная зона — это не шутка! Кинулись в местную администрацию решать проблему, а там все начали друг на друга пенять, наложили запрет на строительство.

Наложить, то они наложили — а кто людям вернет вложенные деньги… Да и участок собственно непригоден для жилья… Целая проблема.  

   Какие общественные коммуникации могут располагаться на участке?

      По вашему участку может проходить газовый трубопровод, силовой кабель, и канализационный трубопровод. Если вода и канализация вам создадут неудобства в виде обеспечения круглосуточного доступа к ним, то газовый трубопровод, как минимум опасен для жизни. Силовой же кабель опасен магнитным полем, постоянно воздействующим на ваш организм.

      И не нужно думать, что вас это не коснется… Может это и есть как раз та причина, по которой старый хозяин продает свой участок, а не строится на нем сам.

      Первое куда надо смотреть — это в свидетельство о регистрации. (Пункт: обременения) если общественные коммуникации официально зарегистрированы, то они будут там отражены и ваши обязанности по отношению к ним тоже. Но, не всегда бывает все так просто… Зачастую это сюрприз!  

   Как определить наличие общественных коммуникаций?

Самим практически никак. Если только вы не владеете навыками лозоходства.

1. самое дешевое — лозоходство
2. услуги геодезической компании — самый надежный способ
3. поговорить по возможности с соседями.
4. вручную — практически не выполнимый

   Лозоходство

      Опишу примитивным языком. Это метод, когда две Г-образные проволочки носят в руках и по их отклонению определяют наличие тех или иных коммуникаций. Только некоторые люди обладают такой способностью.

Их нужно искать среди знакомых или в интернете в частных объявлениях. Лично я сам видел, как работал такой человек.

Это выглядело мистически… Походил с проволочкой в руках по участку и указал где нельзя копать… Подробнее о лозоходстве можно прочитать здесь.

   Услуги геодезической компании

      Это, на мой взгляд, более достоверный способ. Ищите понравившуюся вам кампанию, звоните, заказывает услугу, и специалист выезжает с вами на место и исследует ваш участок. А работает он прибором, который называется трассоискатель. Прибор профессиональный и очень дорогой, так что самим маловероятно получится им воспользоваться… Разве что найти на прокат… Да и то надо уметь ещё им пользоваться.

Расспросить у соседей

      Это конечно хорошо… Но если они есть. А если вы приобретаете участок на неосвоенной земле, то с соседом можете и не встретиться вплоть до самой стройки.

   Четвёртый способ: самому вручную…

      Это больше подходит скорее, когда у вас есть возможность свободного доступа к земле. Все коммуникации залегают на глубине не более 1.5 метров. Обкопав участок по периметру и на глубину 1.5 метра, вы сможете быть уверенным, что никакие общественные коммуникации не проходят по вашему участку.

Забор же вы будете строить? Вот и будет у вас уже готовая яма под фундамент. Этот способ больше подходит перед началом строительства.

Ну, так сказать, если вы пожалели денег на геодезистов и лозоходцев, и решили купить на авось, то перед началом строительства хотя бы вручную убедитесь, что по вашему участку не проходит никаких коммуникаций.

Читайте далее «Соответствие реальных границ земельного участка»

Источник: http://www.hozainvdome.ru/obshhestvennye-kommunikacii-proxodyashhie-po-vashemu-uchastku/

Проверка земельного участка перед покупкой

Поздравляем, Вы покупаете земельный Участок!

Вы – Инвестор. Вы покупаете участок для освоения его под ведение коммерческой деятельности. Приобретение земельного актива несомненно один из важнейших шагов в реализации планов и желаний Инвестора – Заказчика. Для этого потенциальный будущий собственник должен удостовериться в возможности предстоящего освоения территориии достижения желаемых технико — экономических показателей планируемого объекта.

Вы – Частное лицо. Вы решили приобрести земельный участок для развития личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для индивидуального жилищного (ИЖС) или дачного строительства, ведения садоводства, огородничества. Важно помнить о необходимости юридической проверки земельного участка, о тех характеристиках и документах, которыми должен обладать надел, чтобы ликвидировать или минимизировать риски после приобретения.

Риски приобретения земельного участка

К сожалению, Покупатель является более уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, нежели продавец, учитывая, что продавцу передается значительная часть денежных средств и рассчитывать на их возврат гораздо сложнее, чем возврат земельного участка.

Так как абсолютно «чистых» во всех отношениях земельных участков в Москве и Московской области не так уж и много, то определенные риски имеют место быть.

Вот наиболее часто выявляемые риски:

• Ограничения застройки. Продавцы (собственники, представители собственника – агентства, частные лица) земельных активов ориентированы на скорейшую продажу объекта, а не в удовлетворении Ваших потребностей и как следствие могут не сообщить существенные детали объекта и наличие ограничений (как существующих, так и планируемых). Например:
  • земля может иметь иное назначение и у Вас не будет возможности построить планируемый Вами объект.
  • На участке нельзя построить здание с требуемой Вами площадью/этажностью
  • Участок может находиться в охранной зоне
  • Еще в виде примера можно привести продажу земель, по территории которых в обозримом будущем пройдет автодорога и территория будет изъята.
• Несоответствие, отклонения и неточности в документах. Этот риск может, как осложнить и увеличить сроки процедуры покупки, так и озаботить покупателя приведением в соответствие после приобретения из-за недостаточной юридической чистоты.
• По участку проходят инженерные коммуникации. При этом вынос их с участка требует значительных затрат либо вовсе невозможен.
• Нет возможности подключений к инженерным коммуникациям. Вы, как покупатель, должны быть уверены в возможности подключения к существующим сетям, либо что Ваш объект будет обеспечен требуемыми коммуникациями в определенный срок.
• Невнимательность покупателя. Например, из-за собственной невнимательности покупатель может неверно юридически оформить документы и даже получить свидетельство о собственности не на тот участок, который был оговорен изначально.

Для устранения возможных рисков ничего не остается, как проверить земельный участок перед покупкой.

Что дает проверка земельного участка

Чтобы не приобрести «кота в мешке» необходимо должным образом проверить земельный участок. Это поможет вовремя выявить:

• Возможность строительства. Оценить планируемое использование территории в соответствии с документацией территориального планирования, градостроительного зонирования и регламентов использования;
• Наличие обременений (сервитуты, залог, арест, санитарно – защитных зон, природоохранных, охранных зон линейных объектов);
• Возможности подключения участка к инженерным коммуникациям и оценить рентабельность таких подключений;
• Несоответствия в кадастровых, правоустанавливающих и других документах;
• Мошенничество («недосказанность» нюансов) со стороны продавца, имитация юридической чистоты участка.

Своевременная проверка земельного участка перед покупкой позволяет сберечь средства покупателя, вовремя отказаться от покупки участка или аргументировано значительно снизить его стоимость!

Ваши действия по покупке ЗУ перестают быть лотереей и становятся осмысленным, аргументированным и взвешенным действием.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Итак, для начала, потенциальному владельцу необходимо определиться с предназначением будущей покупки и тем видом собственности, который для него приемлем. При выборе предложений целесообразно отбирать варианты земельных участков с соответствующей категорией и видом разрешенного использования, либо если актив очень «приглянулся», рассмотреть возможность их приведения в соответствие с наименьшими потерями.

Мероприятия по определению потенциала — градостроительный и/или технический аудит земельного участка наша компания рекомендует будущим собственникам проводить до приобретения актива, на стадии рассмотрения вариантов предложений. Тогда покупка будет наиболее соответствовать целям приобретения.

Виды проверок участка перед покупкой:

Градостроительные проверки земельного участка (или градостроительный аудит) – проводится для определения (оценки)возможного потенциала как существующего и планируемого использования земельного участка, а также планов администрации на эту территорию. Иными словами – выясняется, ЧТО МОЖНО ПОСТРОИТЬ на ЗУ.

В градостроительную проверку участка входит:

• Выезд на земельный участок, обследование его и ближайшего окружения, фотосъемка ЗУ и окружения.
• Анализ документов территориального планирования по участку:
  1. генеральный план города или городского округа (ГП);
  2. правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
  3. проект планировки территории (ППТ);
  4. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), при наличии.
• Консультации в местной и областной администрациях и других заинтересованных организациях и ведомствах. Проведение встреч позволяет выявить обстоятельства, недоступные при обычном анализе документов. К примеру:
  1. применительно к Москве проводятся консультации в Москомархитектуре, НИИПИ Генпана г. Москвы, УГР округа, ГлавАПУ, Префектуре. При выявлении необходимости – в Мосгорнаследии, Департаменте городского имущества, Москомстройинвесте, Мосгоргеотресте и прочих ведомствах;
  2. Применительно к Московской области проводятся встречи в Администрациях городских округов, Главархитектуре МО, Территориальных управлениях Главархитектуры МО, Минстрое МО. При необходимости – в Мининвестиций МО и проч.
  3. Применительно к другим регионам – местные органы архитектуры и Администрация.

По результату градостроительной проверки Заказчик получает итоговый отчет, который позволит понять потенциал территории, а также как эффективно развивать земельный участок, с оценкой стоимости мероприятий (проработанной дорожной картой) по достижению желаемого результата при минимальных затратах.

Техническая проверка земельного участка (или технический аудит) – проводится для оценки технических ограничений участка, в том числе для определения возможности подключения к инженерным коммуникациям, присоединения территории объекта к улично-дорожной сети и др.

При проведении Технической проверки участка выполняются следующие действия:

• обследование ЗУ и его окружения на предмет наличия проходящих коммуникаций, способных ограничить пятно застройки;
• определение охранных зон существующих коммуникаций;
• определение охранных и санитарно-защитных зон близлежащих объектов и возможности их сокращения;
• выявление возможности присоединения к улично-дорожной сети;
• выявление деревьев на участке и установление возможности их вырубки;
• определение возможных точек подключения к сетям инженерного обеспечения;
• проведение графического анализа выявленных ограничений застройки, проверки границ земельного участка.

В результате Клиент получает отчет, содержащий обоснованное мнение об обеспеченности инженерными сетями, возможности подключения к улично-дорожной сети, необходимости разработки проекта сокращения санитарно – защитной зоны и др.

Юридическая проверка земельного участка – проводится для подтверждения юридической чистоты земельного участка.Здесь потребуется анализ всей имеющейся на объект правоустанавливающей документации, кадастровой информации, выписок Росреестра, наличии ограничений (судебные решения, аренда, залог, сервитут) и др. Важно чтобы все характеристики земельного участка совпадали во всех документах и в данных всех имеющихся государственных баз.

Юридическая проверка земельного участка перед покупкой подразумевает получение архивных сведений обо всей предыстории участка.

У вас уже есть участок

В нашу компанию часто обращаются собственники земельных активов с целью провести работы по анализу территории для определения максимально допустимых показателей ее использования и выявления юридической чистоты.

В случае если вы собственник земельного участка и планируете его реализовать, то нелишним будет знать насколько он ликвиден, что зависит от множества факторов.

Основными характеристиками, влияющими на ликвидность участка, являются:

• местоположение, инфраструктура и транспортная доступность, возможность присоединения к улично-дорожной сети либо трассе, границы ЗУ;
• наличие/отсутствие обременений, санитарно – защитных зон, природоохранных, охранных зон коммуникаций, экологическая обстановка;
• наличие/отсутствие инженерных коммуникаций, возможность их быстрого подведения и рентабельность подключения;
• наличие/отсутствие ГПЗУ и ИРД (исходно–разрешительной документации) для начала строительства, проектной документации;
• планируемое использование территории в соответствии с документацией территориального планирования, градостроительного зонирования и регламентов использования.

Почему мы

Опыт, накопленный в течение более 10 лет позволяет специалистам РАНТА Девелопмент видеть ситуацию достаточно широко, чтобы спрогнозировать и исследовать возможные проблемы по участкам.

Нам многократно удается избавить покупателей ЗУ от множества проблем, затрат, о чем свидетельствуют как положительные отзывы и рекомендации наших Клиентов, так и поступление новых заказов от Партнеров, которые уже воспользовались нашими услугами.

Мы будем рады видеть Вас в числе своих Клиентов и получить следующий положительный отзыв от Вас!)

Источник: https://rantadevelopment.ru/stati/proverka-zemelnogo-uchastka-pered-pokupkoj